Emprendimientos  |  Asunción

Eje Corporativo

Ventajas objetivas del nuevo polo de inversión regional

La capital paraguaya constituye hoy un novedoso epicentro de negocios inmobiliarios. Atractivos para la inversión desde la Argentina: cercanía, mercado pujante, demanda sostenida y buenos retornos.

Estabilidad, previsibilidad, crecimiento sostenido, desarrollo, oportunidades, libertad cambiaria, impuestos bajos y escasos, inflación controlada, crédito intermedio e hipotecario de largo plazo, tasas bancarias razonables, cercanía, Mercosur, apertura y apoyo a la inversión extranjera, idioma español, hospitalidad… ¿Parece demasiado? No lo es, eso es hoy Paraguay y lo demuestra con números: inflación y crecimiento del PBI rondando ambos el 4% anual hace muchos años; el dólar moviéndose a la par de la inflación e incluso por debajo de ella; solo dos impuestos de que ocuparse: Impuesto a la Renta con una tasa del 10% e IVA con una tasa general del 10 y del 5% para algunos rubros como los inmuebles. Y en el caso particular de la compraventa de inmuebles, se aplica solo sobre el 30% del valor de la operación, con lo que resulta apenas del 1,5%.

Asimismo, en un año adverso como es el 2019, en donde la cosecha y la ganadería sufrieron un clima muy complicado, los precios de los commodities bajaron, y las economías de los países vecinos, Argentina y Brasil, jugaron en contra, responde con un leve crecimiento, inflación y dólar controlados, y un retorno proyectado que retornará a sus acostumbrados niveles de crecimiento en torno al 4% para fines de este año.

Tamaño del mercado

Sin embargo, como todos sabemos, no todo lo que brilla es oro. La contracara es que se trata de un mercado con solo siete millones de habitantes donde apenas un reducido porcentaje de la población cuenta con un poder adquisitivo dentro del segmento ABC1. Por eso la elección del producto en el cual invertir es fundamental, y en nuestra opinión: el mejor es el de oficinas corporativas. Así definimos a las de categoría A o A+ ubicadas en zonas de un claro perfil empresarial, con buenos accesos, terminaciones y servicios.

En lo que hace a oficinas premium, hasta hace tres años la oferta era nula. Hoy en cambio existe una zona en Asunción, el Nuevo Eje Corporativo (o simplemente “el Eje”), ubicada en un corto tramo de la Avenida Aviadores del Chaco y en la calle Papa Juan XXIII, paralela a la misma avenida, donde se concentran en unas 12 cuadras los principales edificios corporativos, los centros comerciales Shopping del Sol y Paseo de la Galería, y varios hoteles como el Sheraton y el Ibis, a los que pronto se sumará un Hilton.

El Eje Corporativo totaliza 170000 m2 de oficinas que ingresaron de golpe al mercado y crearon una sensación inicial de sobreoferta, competencia y tendencia a la baja en los valores locativos. Pero esta situación cambió en solo dos años, ya que se ocupó más del 90% del espacio disponible y se proyecta ocupación plena dentro de los próximos 12 meses. Hoy los precios de los alquileres se ubican en un rango de 14 a 17 USD/m2 más IVA, más expensas y cocheras aparte (entre USD 80 y 100 por mes cada una), y tanto por la falta de oferta como por un pricing razonable para este tipo de alquileres, los valores aún hoy tienden al alza.

De acuerdo con lo expuesto, sobre un mercado total de 700000 m2 sólo 170000 m2 están ubicados en el Eje Corporativo y otros 50000 m2 distribuidos en áreas cercanas. Mientras tanto hay 480000 m2 en inmuebles que no cumplen las normativas municipales ni cubren las necesidades de las empresas, o en edificios viejos en el centro histórico. En cuanto a las unidades ofrecidas, van desde 75 m2 hasta plantas enteras de 800 m2.

Alta potencialidad

Este panorama, en un mercado en franco desarrollo y con una tasa de crecimiento del 4% anual, permite proyectar la necesidad de otros 150000 m2 de oficinas en el Eje Corporativo en un plazo de tres a cinco años. En este contexto, es claramente esperable una suba en los precios de venta y alquiler, así como la aparición de nuevos proyectos que seguirán consolidando esta zona.

En la actualidad, el retorno por alquileres se ubica en torno al 7,5% anual en dólares; muy atractivo y con tendencia a la suba. El IVA y las expensas son pagadas por el inquilino, y a ello se suma la apreciación del inmueble, que se espera en torno al 3 y al 4% anual. Se habla por lo tanto de una rentabilidad media que rondaría el 11% anual en dólares y que podría ser superior en el mediano plazo. Todo esto en un mercado en crecimiento dentro un país que ha demostrado estabilidad y potencial.

Adicionalmente, es una inversión muy fácil de manejar para un argentino dadas la cercanía, el idioma, la estructura impositiva, la libertad cambiaria y la existencia de administradores de propiedad que por el 5% del ingreso del alquiler se ocupan de todo lo necesario: buscar inquilino, administrar el inmueble, cobrar el alquiler, pagar los impuestos y transferir los fondos. En síntesis una oportunidad de inversión para tener muy en cuenta.