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Exir Real Estate Management

A paso firme

Con una presencia consolidada en C.A.B.A. y en el corredor norte de Bs. As., esta empresa encabezada por Nicolás Andelman se erige como una jugadora clave en el ámbito de los desarrollos inmobiliarios.

Cuando fundaste la empresa, allá por 2011, ¿la imaginaste como desarrolladora e inmobiliaria a la vez, o fue algo que se fue dando?

Comenzamos encarando proyectos de Real Estate, pero eso nos llevó a transformarnos también en inmobiliaria, ya que al terminar nuestros primeros desarrollos, muchos clientes nos pedían que comercialicemos sus unidades.

¿Cómo es la dinámica de trabajo con esos clientes?

Primero que nada nos interesa identificar al tipo de cliente. A estos los clasificamos en tres grandes segmentos: el gran inversor, con capacidad financiera de ingresar en varios proyectos a la vez; el inversor de clase media alta, quien tiene un excedente de caja e invierte en ladrillos como refugio de valor y renta; y, finalmente, aquellos que compran y van a ser usuarios del proyecto. La experiencia nos permitió entender por dónde pasa el interés en cada caso, considerando y adaptando asimismo las necesidades del mercado.

Y, además, ningún desarrollo es igual al otro, todos deben tener sus particularidades.

Claro, una cosa es el desarrollo propio, en el que compramos un terreno, proyectamos el edificio y buscamos financiación a través de inversores. En este caso, seguimos el proyecto en su totalidad de punta a punta hasta la entrega de las unidades. Para ello contamos con equipos de arquitectura, ingenieros, gestores y la estructura administrativa necesaria para gestionar las obras en tiempo y forma.

También sucede que analizamos desarrollos de terceros estudiando el proyecto y el negocio, como hicimos en La Balconada (NdR: ver apartado). Si luego de este análisis pensamos que es una buena opción para nuestros inversores, configuramos una propuesta y la ofrecemos. De ser el proyecto atractivo, se arma un grupo para colocar cierta cantidad de metros cuadrados o de dinero según sea el acuerdo. Y cuando la operación se realiza, hacemos el seguimiento, controlamos los avances y luego realizamos la comercialización final de las unidades al momento de la entrega. Nos parece importante no condicionar a nuestros inversores a que inviertan solamente en desarrollos propios. Porque creo fuertemente en que Exir crece en la medida en que nuestros inversores obtienen las mejores rentabilidades del mercado, sea nuestro o no el desarrollo.

¿Bajo qué parámetros se establece la relación con los inversores?

Buscamos que sea personal, y en el 95% de los casos me ocupo yo personalmente. Muchas veces es necesario tener más conocimientos financieros que de Real Estate para poder evacuar las dudas y consultas, por ello realizo personalmente las presentaciones de cada proyecto y continúo con el seguimiento e información personalizada a cada cliente.

Para finalizar, ¿cómo ves el escenario actual del Real Estate en la Argentina?

La situación es bastante compleja. En los últimos años, se normalizó el mercado y apareció el crédito hipotecario luego de mucho tiempo. En 2017 vendimos todo lo que teníamos apto crédito. Este año comenzó con una desaceleración de ventas, que se tornó en un espiral a medida que la devaluación se comenzó a profundizar. El crédito hipotecario quedó paralizado, pues se duplicó en pesos el valor de las unidades denominadas en dólares, mientras que los salarios todavía no se ajustaron a la devaluación/inflación. Bajo este panorama, cada desarrollador puede tener distintas visiones u oportunidades según la etapa del proyecto en que se encuentre y la capacidad de autofinanciamiento. Es decir, por un lado las ventas se desaceleraron, pero por el otro, y momentáneamente, bajó el costo de construcción en dólares. Quien tenga capacidad financiera para impulsar una obra y congelar precios con este dólar es probable que termine teniendo un mejor margen a la larga, si los precios finales no caen. Por el otro, quien esté construyendo y dependa de financiación de preventa y pozo es probable que tenga un escenario complicado por al menos 12 meses más. Otra realidad es que las tasas son extremadamente altas y compiten con cualquier negocio/inversión que uno quiera realizar en el país. Eso deberá cambiar sin dudas para poner en movimiento la construcción, por lo menos en la parte que a inversores se refiere. En conclusión hay que esperar unos meses a que se estabilicen algunas variables y ver qué sucede en un año electoral. Pienso que en 2020 se reactivará el sector, como siempre sucede.

La Balconada

Uno de los proyectos en los que Exir invirtió en el último año es La Balconada, desarrollo de CBI y Costa Partners, en el barrio Castaños de Nordelta. El emprendimiento consta de once complejos (nueve con tipología townhouses y dos tipo departamentos), de 106 unidades de dos, tres, cuatro y cinco ambientes con livings apaisados, terrazas y parrillas propias. Cuenta con Club House, lago central de 2,3 ha, playa propia, cancha de fútbol, canchas de tenis, SUM y vestuarios. “En este caso, se armó un grupo de inversión con el que adquirimos unas 15 unidades del proyecto. Aproximadamente, un tercio de las que se comercializaban en esa etapa”, refirió Andelman.

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